Tema: Fastigheter

Fastigheter som möjlighetsfönster i ett långsiktigt sparande 

I flera av våra rekommenderade portföljer för pensionssparande har vi fem olika satellitinvesteringar som är av mer strategisk och långsiktig karaktär. Sýftet med våra satelliter i portföljerna är att över tid skapa lite extra vind i seglen i portföljernas utveckling för att ge våra klienter den där extra avkastningen som gör skillnad i ett långsiktigt sparande. Nedan förklarar vi vårt val av fastigheter som satellit närmare. 

Den svenska fastighetsmarknadens utveckling 

Den svenska fastighetsmarknaden har under lång tid varit en bärande del av både hushållens och institutionella investerares portföljer. Kombinationen av stabila kassaflöden, realtillgångar med inflationsskydd och en traditionellt låg korrelation med börsens mest konjunkturkänsliga sektorer har gjort fastigheter till en attraktiv komponent för långsiktigt sparande. Inte minst i en miljö där avkastningen på obligationer länge varit låg, har noterade fastighetsbolag erbjudit ett konkurrenskraftigt alternativ med möjlighet till såväl direktavkastning som värdestegring. 

Men efter en lång period av nästan obruten uppgång under 2010-talet förändrades spelplanen. De senaste åren har varit tuffa för den svenska fastighetssektorn. När räntorna började stiga i spåren av kraftigt ökad inflation utmanades hela sektorn. Fastighetsbolagens höga belåning, som varit ett naturligt inslag i affärslogiken under lågräntemiljön, blev plötsligt en källa till oro. Flera aktier föll kraftigt, direktavkastningen steg – inte som en belöning, utan som ett uttryck för stigande riskpremier. Osäkerhet kring framtida refinansieringar av lån som skulle gå till förfall och fallande värderingar på fastigheter ledde till oro och breda kursfall på börserna. 

Samtidigt som många bolag pressats har det också skapats förutsättningar för långsiktigt värdeskapande. I dag ser vi en fastighetssektor där många kvalitetsbolag handlas till substansrabatt, med sunda balansräkningar, starka kassaflöden och tydliga affärsmodeller. Flera bolag har dessutom genomfört kapitalstärkande åtgärder, strukturellt anpassat sina portföljer, och har börjat återställa förtroendet bland både investerare och kreditgivare. I takt med att ränteläget stabiliseras – och på sikt kanske till och med sjunker – kan sektorn åter bli en attraktiv källa till stabil avkastning. 

Enligt Jonas Andersson, förvaltare för Carnegie Fastighetsfond Norden, finns det också en teknisk uppsida som inte bör ignoreras. 
– Fastighetssektorn har utvecklats så svagt att den nu måste stiga med cirka 50 procent bara för att komma i nivå med breda börsindex sett över några år. Det säger något om potentialen framåt, särskilt om ränteläget lättar och sentimentet förbättras, säger han. Nedan ser vi en graf över fastighetssektorns utveckling på börsen relativt ett bredare index över svenska börsens utveckling från 2021-12-31 till dags datum där skillnaden i utveckling framgår.

Det är i detta sammanhang vi på Max Matthiessen har valt att inkludera noterade fastighetsaktier som en av fem tematiska positioner i vår portföljstrategi. Vi ser det som ett sätt att ge portföljen möjlighet till extra avkastning över tid. Dessa mer nischade positioner är inte tänkta att dominera portföljen, utan att komplettera den stabila basen i portföljen på ett bra och balanserat sätt. De ska addera långsiktig potential, även om de på kort sikt kan vara mer volatila än den mer stabila kärnan. 

Vår bedömning är att fastighetssektorn just nu befinner sig i ett läge där mycket av det negativa redan är diskonterat, medan uppsidan – för den tålmodige investeraren – är påtaglig. Sektorn gynnas på sikt av urbanisering, ett stabilt hyresläge, bostadsbrist och återställd tillgång till kapital. Och även om ränteläget fortsatt är en osäkerhetsfaktor, finns det nu förutsättningar för selektiva investeringar i bolag som kan hantera högre finansieringskostnader och samtidigt fortsätta skapa värde. Vi bedömer att de fondförvaltare vi valt att investera i fastighetssektorn via har kompetensen och möjligheten att göra dessa val. 

Detta är ett typexempel på varför vi tror på ett kärna–satellit-upplägg i förvaltningen. Medan kärnan står för robusthet och långsiktig stabilitet, är det i de kompletterande tematiska positionerna – som fastigheter – vi kan fånga upp förändrade förutsättningar och marknadslägen med asymmetrisk potential. 

Att våga ta denna typ av extra risk – i rätt dos, på rätt villkor och med lång placeringshorisont – är i vår mening inte att spekulera. Det är att ge portföljen möjlighet att arbeta. När andra investerare ser bakåt och fokuserar på de problem som präglat de senaste tre åren, väljer vi att se framåt. För oss handlar det om att skapa verklig, långsiktig avkastning för våra kunder. Och där ser vi fastigheter som en särskilt intressant komponent just nu. 

Sammanfattningsvis ser vi tre tydliga skäl att överväga fastighetssektorn i ett långsiktigt sparande: 

• Rekylpotential: Sektorn har halkat långt efter övriga börsen och har betydande uppsida bara för att komma ikapp.
• Stabilare förutsättningar: Flera bolag har anpassat sig till högre räntor, stärkt balansräkningarna och återfått kreditmarknadens förtroende.
• Strukturellt stöd: Urbanisering, bostadsbrist och inflationsskyddade kassaflöden ger sektorn ett långsiktigt fundament att växa från. 

Avslutningsvis vill vi understryka att det fortfarande finns risker att beakta på kort sikt. Börsen i stort påverkas just nu starkt av geopolitiska spänningar, politiska utspel och konjunktursignaler. Fastighetssektorn är inte undantagen från dessa rörelser. Men vår marknadssyn – som beskrivs i Marknadspuls, vår regelbundna rapport framtagen i samarbete med Goldman Sachs, är tydlig: i ett längre perspektiv är vi positiva till aktiemarknaden. Just därför ser vi detta som ett läge där långsiktiga investerare med en diversifierad strategi har mycket att vinna på att ta vara på möjligheterna, inte minst inom fastigheter. 

Daniel Ljungström, Chief Investment Officer Max Matthiessen

Max Matthiessen Värdepapper AB (”MMVP”) är ett värdepappersbolag med tillstånd att bedriva värdepappersrörelse. MMVP är registrerat hos bolagsverket och står under Finansinspektionens tillsyn. Innehållet i denna nyhetsnotis är av generell karaktär och tar inte hänsyn till din ekonomiska situation, ditt syfte med investeringar eller andra specifika behov och utgör därmed inte ett investeringsråd. Innehållet ska inte heller betraktas som en investeringsanalys eller en investeringsrekommendation. Placeringar i finansiella instrument är förknippade med ekonomisk risk. Du ansvarar själv för risken med dina investeringar och måste således själv skaffa dig kännedom om instrumentens egenskaper och risker. MMVP tar inte ansvar för den skada som kan uppkomma på grund av fel eller brister i den lämnade informationen. Åsikter och uttalanden i nyhetsnotisen, som kommer från för MMVP utomstående personer, delas inte nödvändigtvis av MMVP. Innehållet i nyhetsnotisen är skyddat av upphovsrätt och får inte kopieras, distribueras eller publiceras utan MMVP:s tillstånd.